买房贷款利率怎么计算（房贷利率大幅下调）

期盼已久的降息，终于来了！

今天早上，2月的贷款市场报价利率（LPR）发布了，1年期维持3.45%的利率不变，5年期降息25个基点至3.95%。

无论是降息方式，还是力度，都让市场略感意外。

首先，这是一次在MLF（中期借贷便利）维持利率不变的情况下的降息，非常罕见。

当前最重要的政策利率是1年期MLF，一般在每月15日发布，本月由于春节因素，MLF是2月18日操作的，维持利率不变。

为什么MLF利率没有降低，而LPR利率降低了？主要原因是本月降准落地，资金充裕，市场利率走低，给LPR降息提供了空间。

其次，这是一次“不对称降息”，1年期没有降息，只给5年期降息了。1年期LPR是实体经济贷款参考的基准利率；而5年期LPR，主要是给房贷定价参考的基准利率。

所以，本次降息相当于给房地产行业“吃小灶”，只把利好给这个行业。

第三，这是一次大力度的降息，幅度达到了25个基点，相当于近年来常见降息幅度的2倍左右。

早些年，央行每次降息一般是25个基点（再早是27个基点）；采用LPR方式后，尤其是最近两年降息幅度往往在10个基点左右，甚至只有5个基点。我把它比喻为“一个馒头掰几瓣”。

刚刚官宣的降息，一下子降低了25个基点，力度比较大。这也符合我之前的建议和预期。

为什么此次降息只降低5年期的，把利好主要给房地产行业？

主要原因是进入2024年以后楼市继续降温，1月成交数据非常难看。

正是在这种情况下，北京、上海、深圳等城市出台了新一轮力度更大的楼市新政。

春节期间，一线城市和个别二线城市成交有所回暖，但全国成交数据仍然在下滑。

在这种时候，加大降息力度，给楼市送上更多温暖非常有必要。

最近正在各地建立的“城市房地产融资协调机制”（项目白名单），力度非常大。目前仅六大国有银行对接的楼盘项目，就超过了1万个，至少可以发放2万亿以上的贷款。而2023年新增的开发贷，也不过2000多亿。

当前楼市的主要问题，是需求端乏力，大家因为收入降低、收入不稳定而不敢、不愿买房。所以，未来政策的发力点应该在需求端下更大功夫。

5年期LPR降息25个基点，对需求端就是不错的利好。假设一个购房者贷款100万元，按照20年等额本息计算，如果之前买房利率是4.0%（基本上所有的城市，都允许在基准利率基础上下浮20个基点），现在降低到3.75%（仍然是基准利率下浮20个基点），月供可以减少130元，总利息可以减少3.1万元。

对于已经在供楼的购房者来说，本次降息带来的利好，要到“下一定价日”之后才能享受。如果你选的“下一定价日”是1月1日，那么需要到2025年1月1日之后，才能享受到这次降息。

目前公积金贷款利率是首套房3.1%（5年期以上），二套房3.575％（5年期以上）。随着LPR不断降息，未来公积金贷款利率也可能会降低。

本次降息官宣后，上证指数反而翻绿（到上午10点半）。显示出当前市场心态仍然偏弱，说明有一些资金有“借利好兑现出货”的迹象。

进入2024年，宏观政策有明显的“轰油门”的迹象。比如2月5日的降准，幅度达到了0.5个百分点，是此前降准力度的两倍；今天的降息，也是此前降息力度的2倍。这跟股市不断下跌，楼市迟迟不能回暖，有密切的关系。

希望宏观政策继续发力，包括楼市的松绑力度还要加码。北京、上海、深圳要尽早取消非核心城区的限购，广州和其他城市要全面取消限购、限价、限贷等。股市上护盘的国家队，也要给予无限量流动性支持，彻底打赢这场人民币资产的保卫战。