韩国为什么都租房子（韩国的"奇葩"楼市）

据贝壳研究院统计数据显示，今年下半年以来，我国关于楼市的政策调整数量在不断增加，7月13次，8月23次，9月截至第三周已出台44次，“认房不认贷”、“一线城市放松限购”、“下调存量房贷利率”等等，为了稳定和刺激房地产市场，各项政策调整优化正在全面落地。

与我国有着相同处境、不同成因的还有韩国。资料显示，2023年以来，韩国的公寓、多户型住宅等共同住宅公示价格较2022年平均下降18.63%，降幅创下历史新高。狂跌半年后，如今的房价已经普遍降到2020年下半年的水平。而从2022年下半年开始，交易量骤减，不仅二手房市场无人问津，新房也卖不出去，甚至有开发商打出广告——“买房送奔驰”，房产交易量已聊胜于无，这是为什么呢？

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全租房

在韩国，国民住宅持有率是56%，也就是说韩国只有一半多一点的人是有自己的房子的，剩下全都是租房过活。顺带一提，中国的国民住宅持有率是90%。

而在韩国，有两种租房方式，一种就是平常我们熟知的月租房，你租一个两百万的房子，每月交5000块的房租给房东。另一种既是韩国特有的租房方式，叫做全租房。

什么意思呢？当你要租一个房子，你一分钱都不用出，可以免费住，但是！你得给房东交一个押金，这个押金非常多，大概占到房价的50%~80%。也就是说如果租一个两百万的房子、签两年的合同，你要付大约120万的押金给房东，然后两年之内你不用交任何房租了，两年过后房东会把120万再如数返还给你，至此你们俩的协议就算完成了。

到这里大家肯定会有两个疑问：

一、你都能拿出120万了，为什么不自己去买个房子呢？

首先，很多人其实是拿不出120万的，他们一般是向银行借款，支付押金给房东，然后每月再支付利息给银行，所以贷款的利息其实就相当于是房租了。而且韩国银行有针对全租房租客发放更优惠的借款利率，相比于月租房来说，全租房需要支付的“房租”是更少的，所以在韩国大概有60%的房子，都是以全租房的形式出租的。

二、你都能贷到120万了，为什么不自己买房子呢？

首先贷了120万，你也买不到房。其次，一般韩国银行针对全租房租客发放的都是两年期的短期借款，而大家都知道，买房的贷款可不止两年，长的十年、二十年、三十年都有，对于现在的年轻人来说，相比于背上几十年的包袱，肯定更倾向于全租房。

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炒房

全租房这种制度，在韩国经济城市工业化转型过程中发挥了很大的作用，一方面为进城务工者解决了住房问题，另一方面又为经济活动提供了融资。但是这种模式也同时助长了房东炒房的热情，让全租房彻底变了味，也隐隐的为韩国房地产业埋下了一颗小地雷。

全租房对于房东来说意味着什么呢？当你拥有一套价值200万的房子，把它租出去后，可以立刻获得120万的押金，这其实就相当于一笔0利率的贷款，而你要做的就是用这笔钱拿去投资，让这个两年的投资回报率超过房租，对吧？

干什么能增加投资回报率呢？现实中，拿到高额押金的房东就是通过层层加杠杆炒房，控制大量住房来赚钱——拿120万的押金再去买价值200万的房子，付30%的首付，也就是60万，然后再租出去，瞬间又拿到了120万的押金，接着再去付首付买房……经过几轮操作，用120万的资本就可以撬动巨量房产......

所以在韩国，你即便有一栋楼也不算啥，排行前十名的超级房东，都手握几百套房产以上。

在这些房东的推动下，韩国的房价一路飙升，远超其他发达国家。到2022年的时候，韩国首尔一套房的均价已经超过了100万美元，也就是700万人民币，每平米的均价达到了2.2万美元。而在大名鼎鼎的江南区，房价已经被炒到了7万美元一平米，那可是50万人民币啊。

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暴跌

大家都知道，没有一直上涨的房价，之所以韩国的房价会持续上涨那么久，一个根本原因就是低利率。

但是随着2022年美国通胀抬头，美国在一年之内加息超过了5%，导致许多国家的通胀都跟着起来了，当然也包括韩国。2016年，韩国的基准利率仅有1.25%，2020年疫情暴发后，基准利率又被下调至0.5%，但自从美联储加息，韩国就一下子把基准利率拉到了3.5%，足足高了7倍。

这会造成什么呢？首先是租客，本来你向银行贷款120万，每个月只要还500，现在可能要还3500，那你还怎么借？你肯定就不选择全租房，改月租房了。资料显示，从2021年8月开始，全租房的数量逐渐下降，2022年韩国全国的租赁合同中，月租房的数量首次超过了全租房。

其次是房东，很多炒房的房东，他其实在两年租约到期时是没有钱还租客押金的，他是靠着找到下一个租客，从下一个租客手里拿到押金再转还给上一个租客。但是随着全租房需求萎缩，房东很难从新租客那里获得足够的押金，最后房东只能靠降价抛售房产，用来还押金，这很大程度助推了房价下跌。

如果能还得上押金，还算是好的，现实是随着房价的不断下跌，很多炒房的房东根本还不起押金，索性带着租客们的巨额押金一走了之，人都不见了。可怜的租客不仅拿不回自己的押金，还会被从房子里赶出去。今年4月份，韩国亚运会选手朴熙顺，就因为全租房主跑路，选择结束了自己的生命。类似的悲剧不断在韩国上演，仅在4月份就发生了17起。