某种程度上来说，高层高密度住宅就是人口稠密区在工业化过程中最优解。 忽略高楼对城市效率、基础设施经济性的提高，是对建筑发展历史选择的不尊重。

首先，要说明的是，中国是“城乡二元制”，农村的房屋大多都采取宅基地/自建房模式，每家每户的自建房其实就算某种程度的“别墅”了。所以准确来说，不是【中国】而是【中国城市】普遍采用“高层住宅”模式。

而中国城市选用多层和高层作为主要住宅形式，从来不是一个简单的土地问题，甚至土地不是主要问题，更深层次的原因隐藏在中国工业化、城镇化的演进历程之中··········

一、当时中国根本不具备独栋建筑暴铺的交通条件

低密度、独栋式住宅的普及，对交通条件有着很高要求。因为人口密度低至每平方公里1800人时，公共交通就无法铺开（无法实现基本运营盈亏平衡，纯纯亏钱）。一户建也好，大house也罢，都需要有私人汽车，否则出门寸步难

对中国来说，2000年以前，中国有私人汽车的家庭极少，别说汽车，摩托车和电瓶车普及也就是近一二十年，连公共交通真正铺开也是近十几年的事，一线以下城市大部分地铁线都是近十年才建起来的，大部分县城有成规模的公共汽车线路也不过20多年时间，之前交通一靠走路，二靠蹬自行车，根本没有搞低密度郊区化的条件。

二、快速满足入城劳工的居住需求

与欧美、日本早就完成了工业化城镇化不同，中国的城镇化是1980年后才开始逐步推进，大规模建设更是到2000年前后才铺开。而当时城市化都是因为工业化聚集带来的产物，大量的产业工人居住在工厂附近，国家迫切地需要满足他们基本的居住需求。

在当初那样的时代背景下，选择以市区高层住宅楼，甚至“鸽子笼”的方式就是人口稠密区(东亚、东南亚、南亚、埃及这种)在工业化过程中最优解。

因为工业化是不可避免的需要经历劳动密集型和高污染这个阶段，国家尽可能的把人口集中起来会有效缓解工业化带来的负面作用的。而高层建筑能够更快速更简便地满足这一需求，同样要提供给1000户家庭居住的话，一户建或者house需要1000栋，而高层住宅即使按照20层每层5户人家来算的话，也就只需要10栋，建设速度快多了。同时相关水电燃气等配套建设也更为轻松。

高密度住宅特别是高层住宅单位面积的建造成本较低密度住宅有所增加，但增加的幅度并不大。 根据2014年工程咨询公司AECOM的调查数据，美国各城市的高层住宅单位面积的造价普遍比同等档次的低层住宅高20%-50%；

档次居中的高层住宅单位面积造价与高档低层住宅相当、甚至略低。 考虑到建造成本仅占城市住房价格的很小一部分，同时密度的提升大大降低了城市公共资源的使用成本，在同等条件下高密度住宅相对于低密度住宅几乎总是更为廉价的选择。

可以说，鸽子笼就是拿工业能力(钢筋水泥机械设备)换效率的最佳解决方案，例如美国在城市化初期也是倾向于兴建高层住宅，如1933年发布的《雅典宪章》也选择建设高层住宅来解决城市发展和居住问题。如果工业化早期欧洲有现在的建筑能力，它们也会建高层建筑(历史上也的确如此，巴黎、伦敦的五六层建筑也是鸽子笼，只不过当年造十几层的住宅成本太高。）

至于大家说的鸽子笼不舒适，那各位知道不知道在90年代初，绝大多数的中国人都住在农村的“别墅”里，他们是难道不知道是城市“鸽子笼”舒服，还是自家农村的（没有水电燃气、教育商业配套的）“自建房别墅”舒服?

房子要大谁都知道，这就是句废话。

农村房子都大，要跑多远去赚钱？谁愿意去农村住？

上海郊区房子也大，房价也便宜，几个愿意去的？

要知道，中国高层小区，如果容积率得当（比如低于4），布局和设施好，那么采光、绿化、停车都可以很舒服。如果你的“鸽子笼”是建成年代比较新的小区，那么你的居住条件和环境能碾压全球70%-80%的人口。

中国封闭式高层住宅小区往往有着较大绿化面积、内部休闲（儿童老人）娱乐设施配套，大多数小区园内设计得象公园一样，有花有草，有假山，有流水，有物业管理卫生，以及封闭式社区带来安全性，整体社区体验远远强于过去传统的农村/郊区自建房、老旧四合院（连厕所都没有，每天早起还得倒夜壶）。

逼仄也是因为大多数民众还不是那么富裕，想宽敞，买面积大一点不也行吗?250平方。

就是拉到韩国台湾去比，也完全不虚，甚至也能碾压大部分房子。别不服，现在大部分新小区的保暖隔音条件，以及标配的人车分流和不错的绿化，全球大部分人的居住环境够不到。

基于此，为了让更多人能够享受现代化的生活，多层和高层住宅，是以往和当下的中国，一个没有办法的选择。

不要因为客观条件不理想，就否定客观条件下的最优解。

三、高层建筑最为经济高效的土地建筑方式

除了以上两点紧迫性原因外，中国选取高层住宅模式，也是因为它有效节约土地的建筑方式。

1、基建成本建设成本、维护成本低

注：这里的成本指的是住宅周边的【基建】建设及维护成本本，不是【高层住宅】自身建设/维护成本。

居住不是有房子就行，人只能活在基础设施和社会服务覆盖的范围内，没有水电燃气等基础设施，房子就是一堆钢筋混凝土而已。

而低密度城市的建设成本都要远高于高密度城市。同样人口数量下，密度越低，城市铺开的面积越大，道路、水电、暖气、燃气网络的长度都要相应地成倍增长，意味着高得多的基建成本。

目前主流小区都是30幢，住12000人，两个小区只要一条500米的马路建设成本，一个公交站停靠设置，占地面积1平方公里。欧洲很多小城镇规模也就我们两个小区人口这么多，咳咳…占地面积15平方公里，需要铺设50公里道路，其他基础建设成本就更高了，路灯、通讯基站、供水网、燃气管道…你是维护1平方公里的绿化、给排水、供电简单，还是15平方公里简单?

在中国，国家电网可以不计成本，给每一个村子通电。但在国外，如果你住得离附近最近的社区有点远，那么很可能你需要自备柴油发电机自己发电。把城市摊开来，造独栋或者联排的别墅，意味着更远的传输距离，意味着需要更多的变压站、燃气加压站、水泵房，而不仅仅只是简单的增加一些管道长度。此外，独栋的能源消耗也更高，在俄罗斯/美国北部等地区，供暖成本超高，就拿能源来说，一万户高层静态资源消耗只有一万户独栋的三分之一，如果是远郊独栋的话，能源消耗是高层的五到八倍。

此外，基建造好之后，持续的运营维护也都是很费钱的。低密度社区和高密度社区在这方面的区别是，低密度社区是无法自给自足的，这跟社区造血能力关系不大，但跟维护成本关系极大。简单例子：同样一段100米的路，每侧有10户人家，和每侧有20户人家，分摊到每户的道路养护供电排水的成本是完全不一样的。

因此，低密度的美式独栋别墅郊区在根本上与城市发展的客观规律相违背，如果不是畸形的政策、资金倾斜，则根本不会发生。即使木已成舟，城市建设也不会是“一锤子买卖”，维系摊大饼式的美式独栋别墅郊区，对城市来说依然是很大的负担。稍微穷一点的城市，基础设施就会年久失修。

例如，根据咨询公司Urban3提供的数据，在路易斯安那州的拉法叶特市，衰败的市中心对城市财政的净贡献为正，低密度美式独栋别墅郊区对城市财政的净贡献反而为负：这当然不是因为衰败的市中心低收入群体对税收的贡献比大量中产阶级和富裕人群居住的独栋别墅郊区还大，而是因为维系低密度独栋别墅郊区的财政开销实在太大。

2、服务成本低

生活中很多服务，都是有服务半径的。只有在空间上将人聚集到一起，只有人口密度超过了某个临界值，开展特定的活动在经济上才会变得可行。

如果都是独栋住宅，城市摊开面积会很大。资源以及基础设施投放就会零零碎碎没有重点。不好集中。无法做大做到最好。也会浪费资源。家庭的每一项支出都会叠加成本。打个比方，上门维修师傅来去的距离比高楼大厦集中人口远很多。开车时间加人工损耗都会叠加到成本上。本来可以服务十个人。现在只能服务5个人。对于人力损耗也是无法改变的 。所有家庭的支出都会增加。这是独栋必须承受的。

实际上现在美国也存在同样的问题，也就是所谓的urban sprawl。因为太多的人想住郊区别墅，所以导致居民区野蛮生长，方圆几英里内除了房子没别的东西。最近的商店都要十几分钟车程，离开汽车根本寸步难行，叫个警察或者消防队都费劲。仔细思考下，为什么美国的人工贵外卖贵？因为它的人工损耗大。

为什么所有国家首都人口密度那么大。因为现代化城市就是这么个逻辑。

纵观全世界的“大都会”，甚至包括美国自己的纽约，基本上都是通过牺牲“居住空间”来换取更高的商业活跃度，交通便利性以及丰富的城市生活模式。一味地强调“居住空间”的大小，毫无疑问会造成其他方面的显著缺失。

再比如说公共治安服务。更大的城市意味着警局需要负责更大的辖区治安，需要更多的警力以维持更多更长的巡逻路线，而众所周知，我国警力不足的问题由来已久持续至今。在美国，警察等公共服务可以选择性放弃低收入社区，而将警力安排在能缴纳更高房产税的中产社区、富人区，但国内显然不能这么干。美国的警察对民众没有保护其安全的义务，警力不足的时候可以放弃，但中国不能这么干。

3、是通勤成本低

摊大饼的城市意味着更庞大的建成区，也意味着更远的通勤距离。

人口相同情况下，建设密度高，城区半径小的城市居民通勤距离自然短，中国绝大多数50w人口以下的中小城市仅靠电动自行车就能基本满足各类出行需求，50-100w的中等城市，靠电动自行车也能满足大部分出行需求，而电动自行车的使用成本是非常非常低的。

要是城区摊大饼，出行就必须依赖汽车。公共交通或许可以满足相应的通勤需求，但代价就是更长的通勤时间成本，这一点参考东京。或者，每个人都有自己的车，但这意味着通勤金钱成本，汽车的购置、燃油、保险、保养费用对于很多家庭来说将是一个不小的负担。这一点参考美国。

需要进行初步工业化的人口大国，必然是穷国，印度、越南、巴基斯坦、孟加拉等等，要记住，粮食和动力，都是能源换的，你把能源用来进行工业生产好，还是用来通好?如果我们像美国一样，都住在郊区农村，开车上班的话，碳排量直接超过现在地球所有国家的总和了吧……同时，作为一个石油进口国，如果家用汽车消耗了更多的燃油，则必然影响我国燃油能源安全。国内大力推动新能源汽车，不就是防止燃油上被人卡脖子？

仅仅就交通而言，低密度模式就是死穴。低密度的模式必然依赖开车，而鼓励开车必然越来越拥堵，几乎无解。

你看看我说的这些国家，是不是在还没有实现工业化的时候城市交通就已经快瘫痪了?随便找一点他们的街景视频感受一下。此外，低密度模式难以支撑起公共交通，因为人口密度往往低至每平方公里1800人，公共交通就无法铺开（无法实现基本运营盈亏平衡，纯纯亏钱），这是美国（以及澳洲加拿大部分郊区化sprawling严重的城市）几乎难以解决的问题了。即便对于老外来说单程通勤超过2h也会爆炸，所以摊大饼的极限是去市区CBD的通勤时间在2小时以内。因为去过远的地方上班太恶心了，所以大家为了生存只能往里面挤，所以近年来，即便地广人稀成的多伦多，现在的新房子都是越造越小，地块越来越小，就是为了住得离市中心近一些，少堵些冤枉路······

而高层住宅配合强大的公共交通，是帮你解决这一阶段问题的最优解。

四、契合城市化的本质——人类居住和经济活动的高密度化

经济学家周其仁说：城市和农村最大的区别是密度。

再说一点题外话，学过初中地理的同学都知道：

城市化的本质就是人类居住和经济活动的高密度化。城市本身是为了将交易、分工等经济活动集中进行而诞生的产物，因此高密度的人口活动是城市的核心因素。所以城市建设必须足够集中才有经济效率可行性，这是物质基础决定的发展规律。

城市之所以能带来便利，根源在于集聚人口带来的规模效应分摊了资源的使用成本。只有在空间上将人聚集到一起，只有人口密度超过了某个临界值，开展特定的活动在经济上才会变得可行。美国那种大别墅遍布的城市，人口密度小，摊到每户的基建维护成本非常高。

城市的周边，大片白地，低密居住完全可以实现，但不经济。

城市的意义在于”省钱“，更好的服务、更低的价格。城市能够省钱的前提是“聚集”，通过高密度居住，牺牲舒适性换取低成本。忽略高楼对城市效率和基础设施经济性的提高是对建筑发展的历史选择不尊重的。

随着工业化进程的深入和改革开放，城市的聚集效应越来越明显。“只要在尽可能小的面积塞下尽可能多的人，就可以创造更多效益”就成了社会共识。这也是摩天大楼、超高层这类单位面积成本高的离谱的建筑，即使在美国这种地广人稀的地方仍然存在的基础。

蕴含在这些事实背后的基本原理是规模效应，城市之所以是城市就是因为有足够的人口密度，令大量过去不经济的活动变得足够廉价得以开展；既要低密度的生活环境，又要高水平的城市生活，还要低廉的成本，这种既要又要还要是不可持续的。

这也是美国以别墅为主的“摊大饼”模式饱受诟病的原因，从这个角度看，

独栋大别墅是否「最佳住宅形态」暂且不论

——毕竟无论中外，大量的豪华住宅都是独栋。

但以独栋大别墅为主要住宅类型的城市肯定不是「最佳形态」……

所以中国高层住宅多是一个历史发展问题，是在当时客观财力资源不足、又面临人民巨大的住房改善压力的情况，所采取一个没有办法的选择，也为了让更多人能够享受现代化的生活。

当前，笔者也承认，当前中国过多地、盲目地建设高层住宅，在近些年些过火 了，甚至出现一堆土地充裕的小县城争先恐后地建33层的百米高层住宅的奇葩景象。

但是以现在的经济环境、价值观念去猛烈抨击过往走过的道路，甚至不加思索就去归咎于决策者或阴谋论这件事情本身就是阴谋论。

不要因为客观条件不理想，就否定客观条件下的最优解。

五、未来中国住宅改善方向

当然，在不同的阶段人们都有不同的思考，我们用持续的思考去改变未来的方向是一件好事。

例如在近几年随着人们对盲目建设高层住宅的讨论与批判，我们现在也意识到这个问题了，在经济发展的第一阶段，我们利用大高层大大提高了城市化速度，现在要进入第二阶段了，怎么提高我们的居住质量，并如何提高对世界人才的吸引，这是要做好的文章。

因此，近年来，住建部连发了多个文件控制建筑高度。

一是在规划层面，原则上住宅用地建筑高度不超过80米。

二是规定县城新建住宅以6层为主，6层及以下住宅占比应不低于75%。县城新建住宅最高不超过18层。此外还规定根据城市常住人口数严格控制建筑高度，不得新建500米以上超高层建筑。行政机关审批全国80米以上住宅建筑、100米以上公共建筑建设项目时，应征求当地消防救援机构的意见。建设250米以上超高层建筑的，需严格论证审查抗震、消防等问题。也就是说以后城市中250米以上的新建超高层建筑都将非常少见。

可以说，我国现在的住宅策略还是比较灵活的（不少地方已经开始更为多样化的居住方式），县城限制在七层以下还有大城市限高政策都是非常明智的。希望我国未来住宅政策和规划会更好。