为什么想买顶账房（顶账房到底是“馅饼”，还是“陷阱”？）

现在的各个城市和地方，到处充斥着“顶账房”的出售信息，基本上都是打着“资金困难”和“急需要钱”的旗号。不少顶账房还要求全款支付，只是这样的房子在顶账房之中，价格也是具有绝对的优势。通过相关数据和信息的收集、整理和分析，发现近几年的顶账房数量，确实呈现直线上涨的趋势，特别是三四线城市，顶账房数量同比翻了一倍多。同样的地段同样的位置，顶账房和商品房售价相差几百元每平方米都是少的，可想而知，整套房子的总房款能节省多少钱！于是乎，很多人都对顶账房投去了关注的目光，有心动的，有反对的，也有困惑的，还有存在疑虑的。总之，人们对于顶账房的看法和观点各不相同。顶账房到底是“馅饼”，还是“陷阱”呢？到底是“物超所值”还是“便宜没好货”呢？让我们一同去深入了解一下！

房地产持续下行的行情之下，房地产开发商销售回款不理想，资金压力大成了普遍现象，这就导致了建设方或施工方很难及时拿到工程款，即使有合同或协议的约定，即便是打官司能赢，奈何还是拿不到钱。所以，最佳的解决途径就是和开发商协商解决，而开发商没钱有房子可以抵账，则成为了常规操作。最终的结果就是顶账房数量激增，而拿到顶账房的企业和个人，第一时间都会选择出卖房子来换取资金，即便赔钱也在所不惜。这也是顶账房最大的优势和吸引力，一般情况都比商品房价格便宜很多。不过，顶账房也存在着诸多问题，比如产权问题，反复抵押问题，一房多卖问题等等。这也是很多人远离顶账房的原因，害怕入手后出现债务纠纷，更担心房子贬值和不好变现的情况出现。但是，也有人架不住价格的诱惑，选择了这类房子。

那么，顶账房到底能不能买呢？这就要根据实际情况来具体分析具体对待了！说起顶账房，人们都会认为是开发商因为资金困难，欠了供货商的材料款，或者施工方的人工费等，经协商后用房子来冲抵费用所产生的。其实，顶账房也称之为“抵债房”，是指债务人无法以货币偿还债务时，将自己的房屋作价支付给债权人，再由债权人出售的房屋。上述所讲的，房地产开发商用于抵债就是典型的顶账房。不过，也有因为其他原因形成债务关系，并达成的以房抵债的协议。比如，两人之间有借款并约定时间偿还，到期后无法还债，就以借贷人的房子来抵账。这种情况又分为债务人无法还债，才达成的《以房抵债协议》，顶账房可以过户。或债务履行期限届满之前，双方就达成了《以房抵债协议》，约定债务人未来无法还债，就以房抵账。

相关的法律法规对于“流质”、“流押”有明确的规定，所谓“流质”，是指“质权人在债务履行期届满前，不得与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有。“流押”是指“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。所以，有的顶账房看似有协议。但是，这样的协议是违法的，是不受法律支持和保护的。也有的房子已被查封或抵押，这些情况都会让买房陷入纠纷和被动之中。最后还有一种类型，就是假的顶账房。很多房企为了资金回笼，要降价促销，可是又怕买过房子的人有意见，便打着“顶账房”的旗号去宣传销售，对于不明所以的人来讲，可能会有疑虑或疑惑。而实际上还是商品房，不过由于价格优惠很多，大多数的房子楼层和位置一般而已。

关于顶账房的概念和类别，上述阐述完毕后，相信大家都基本了解和掌握了。那么，顶账房的类型也是要重点关注的，比如，商品房、小产权房或无产权房等。这些问题在这里就不再详细赘述，所要清楚的是，不管要买什么样的房子，是顶账房还是回迁房，还是正常销售的住宅，要查看“五证”是否齐全，能否网签，能否办理不动产权证书，是否可以过户。如果这些都没有问题，那么顶账房是可以买的！在买房过程中，还要找对主体责任人。有时候虽然是开发商将房子抵押给债权方，但是房子的产权仍属于开发商，这个时候签署合同应该是和开发商。而如果债权人已经办理了过户登记手续，获得了房子的不动产权证书，那么，我们买顶账房就直接和债权人签合同即可。不过，这就是二手房交易了。

反之，如果手续不齐全，则是无法保障自身的权益。这个时候，就要慎重对待了。不要一味的贪图顶账房价格便宜，否则很可能竹篮打水一场空。有时候，顶账房的买卖和开发商之间并不存在合同关系，这就不能依据其与开发商签订的商品房买卖合同主张逾期交付或逾期办证的违约责任。还有用顶账房贷款的过程相对来讲，也是比较复杂的，跟其他房贷手续相比更加繁琐，实际上用顶账房贷款成功的可能性较小。另外，就是一些假借顶账房的名义，售卖的房子产权有问题，比如：回迁房等，由于是集体土地，不能对外交易。所以，买顶账房需要大家擦亮眼睛，在下决定前，一定要去相关部门查明房子产权归属，看看是否存在抵押贷款等问题。只有这样，才能确保自身的权益不受损失。

最后，就是要了解顶账房的房子本身实际状况，有没有明显的硬伤或者短板，因为很多的顶账房楼层或户型都不是很好。总结来讲，就是在入手顶账房之前，将存在的问题或纠纷想办法解决掉，避免后续出现不必要的麻烦。