上海杨浦学区房第一梯队（2022年杨浦区小学排名及对口学区房）
12719次浏览 发布时间：2022-06-12 10:35:27杨浦一直以来都是公认的民办强于公办的行政区，那么在今年民办摇号政策的实施对杨浦教育格局产生了怎样的影响呢？本期就为大家带来杨浦各学区的换手率情况。
（文中 换手率=1-8月成交套数/总户数*100%）
换手率可以从一定程度上体现学区房交易的频次，侧面体现学区房成交的热度。
本文仅统计上述10所优质校，并非全量学校
杨浦学区换手率最高的是二师附小，排在第二、三位的是两所九年一贯制的学校：上音实验和复旦二附。
今年换手率增长最多的学区是复旦二附校，较去年提升了145%；其次是同济小学，换手率提升了59%。
我们所统计的杨浦10所学校中，有4所学校的换手率出现了一定幅度的下降：控二、上理工附小、齐一和杨浦小学。
杨浦初中一直呈现出非常显著的民强公弱格局，大部分学生在小升初时会选择择校，今年民办摇号后，家长们更倾向于选择对口优质初中的小学，因此今年换手率上涨的都是对口优质初中的学区。
下面我们将逐一列举这10所学校具体对口的高换手率小区有哪些：
NO.1 二师附小 ·
二师附小对口的初中是铁岭中学，杨浦区公办初中前三，是杨浦区质量最高的双学区，今年换手率增长了10%。二师对口房源较少，其中换手率最高的就是密云小区，无论是挂户口还是自住都可以满足，目前在售最低总价在409万。
NO.2 上音实验 ·
上音实验是九年一贯制学校，虽然小学是二梯队，但其初中部在杨浦公办中口碑非常好，今年换手率显著上涨。对口楼盘以品质高端盘为主，房龄较新，目前在售产权房总价范围在760-2650万，换手率最高的小区是华润置地橡树湾，适宜追求自住品质的高预算家庭。
NO.3 复旦大学第二附属学校 ·
复旦二附校于2019年开始招生，以往仅招收复旦子弟，而今年开始有了地段生名额，因此换手率大幅上升。复旦二附校对口楼盘同样都是高标的的，房龄均在2010年之后，目前在售产权房总价范围在1080-3200万，换手率最高的小区是世纪江湾，适宜追求自住品质的高预算家庭。
NO.4 同济小学 ·
同济小学对口初中是铁岭中学，在杨浦公办初中里属于一梯队，今年换手率提升幅度较大。对口小区主要以老公房为主，目前在售产权房总价范围在320-680万，换手率最高的小区是彰武路120弄，适宜挂户口家庭选择。
NO.5 控江二村小学本部 ·
控二虽为一梯队小学，但今年的换手率却大幅下跌，主要是由于控二对口的初中是控江初级中学，与同区的其它一梯队小学相比算是比较靠后的。目前控二对口的在售产权房总价范围在230-830万，换手率最高的小区是双阳路594弄，适宜挂户口家庭选择。
NO.6 打虎山路第一小学 ·
打一对口的初中是鞍山初中(奇)或昆明学校(偶)，入学年份不同则升入不同的初中，打一对口小区众多，因此对于落户年限的要求较高，建议三户四年比较保险。大部分小区均为老公房，面积小、总价低。目前在售产权房总价范围在170-1290万，换手率最高的小区是本溪路149弄，适宜挂户口家庭选择。
NO.7 上海理工大学附属小学 ·
上理工附小对口初中是上理工附中，但并不是九年一贯制学校，初中部比较一般，因此今年换手率也呈现下降趋势。目前在售产权房总价范围在140-550万，换手率最高的小区是延吉东路5弄，总价不高适宜挂户口或自住家庭。
NO.8 复旦科技园小学 ·
复旦科技园对口初中是上音实验初中部，是杨浦二梯队小学里对口初中比较好的一所，因此换手率小幅上涨。目前在售产权房总价范围在570-2200万，房龄均在00年之后，换手率最高的小区是建发江湾萃，适宜自住家庭选择。
NO.9 齐齐哈尔路第一小学总校 ·
齐一位于东外滩板块，对口初中是惠民中学，比较一般，换手率下降幅度也较大，目前在售产权房总价范围在170-960万，换手率最高的小区是丹江新苑，适宜自住或挂户口家庭选择。
NO.10 杨浦小学 ·
杨浦小学位于黄兴公园板块，对口初中为复旦实验中学，近几年成绩上升明显。目前在售产权房总价范围在620-2200万，换手率最高的小区是香阁丽苑，适宜自住家庭选择。
本文为系列开篇，聊一聊杨浦。
全文共3590字，预计阅读时间15分钟，内容比较干货，建议留出足够的时间。
内容包括杨浦区的：
1、2017-2021.1二手房成交表现
2、各小学学区市场表现
3、各初中成绩
4、各小初组合性价比汇总
5、杨浦中考环境
6、杨浦高中情况
7、教育资源&特点总结
「学校字典」更多接触小学层级和成交数据相关信息，因此我们以成交为脉络，按升学路线「小-初-高」的顺序，为大家呈现关于杨浦的解读。
01
成交情况
1、成交量
2017、18年市场相对萎靡，成交量较低，主动权更多掌握在买方手中；
2019年开始回暖，成交量明显上涨，市场相对均衡（属于量涨价跌的健康市场）；
2020年受疫情、新政等影响，成交量比较疯狂，主动权已经转移到了卖方手中；
2021年1月网签破4.4万套（上海二手房只有2015.12、2016.1/3/8四个月出现过破4万网签的情况），正因如此上海在1月22日紧急发布了“房地产调控新政”。
杨浦二手房成交量基本每年都排上海第5-7之间，表现非常均衡，但其历年成交量涨幅却波动很大。
比较神奇的是，无论是买方市场还是卖方市场时，杨浦的涨幅基本都垫底；
只有当市场相对均衡的时候，杨浦涨幅才全市领先。
换而言之，房源稀缺或客户稀缺时，选择杨浦的购房者都比较少；
也就是最终买在杨浦的人们，购房需求或目的相对刚性，不易受市场影响；杨浦的二手房特性也比较特殊，不会因市场情况而流失或吸引其他购房者。
成交量与区域面积大小、住宅房源数量相关，要说明行政区热度，需要看换手率情况（换手率=成交量÷住宅总数；住宅总数为住宅小区的总户数）。
2、换手率
杨浦区的换手率是浦西7个市区中最高的，主要是受到两方面的影响：卓越的教育资源和特殊的住宅属性。
教育资源我们会在之后的内容中详细按小-初-高的顺序进行介绍，先来看看杨浦特殊的住宅属性，这与杨浦区的历史也有关。
杨浦区是上海最早的大型工业基地，在老工业区时代，是全市居住环境的标杆。
但是现在，杨浦是上海老公房占比最高的行政区，区内近50%的住宅为1980-1995年建成。
这一特性，直观地反应在了杨浦区的套均成交价和套均面积上：
杨浦区套均价仅高于上海郊7区，套均成交面积上海最小。
总价200万内，买内环内公办一梯队学区，这么“离奇”的事情是可以发生在杨浦的。
3、网签单价
同样受房龄较老的影响，杨浦区二手房网签单价不算高，排全市第六，与该区的人均GDP排位基本相符。
（网签价受做低问题影响，但在统计层面仍然具有参考意义；人均GDP数据来自上海统计局）
从过去的2020年全年来看，杨浦区的单价涨幅7.45%，位列上海第三，仅次于黄浦浦东。
那么，杨浦区市场表现最好的学区是谁呢？
02
杨浦各学区成交情况
成交量不能说明学校热度，成交价也不能代表学校强度；
尤其2020年公民同招、民办摇号的政策出来后，公办初中热度也是直线上升，对于杨浦这样的学籍对口区来说，小初组合的综合情况，未来才会更影响家长的择校判断。
这部分会在文章后面的内容进行简单的分析。
（「学校字典」将联合「G大成长论」推出「上海全量公办学校指数排名」，用市场成交、楼盘属性、成绩、线上热度等数据对学校进行分析，预计4月底左右上线）
我们先来详细看一下各小学对应二手楼盘的换手率情况，这个数据在一定程度上能够反应学校受家长的追捧程度。
换手率最高的二师附小和控二，的确是区内热度最高的学校，但其他有部分换手率与声望不太契合的学校是为什么呢？
一方面，各个小学对口的可交易楼盘数量是有差距的；另一方面，就和对口初中有关了。
03
杨浦各初中成绩
民办初中在过去可以通过面试/考试挑选生源&家庭的情况下，优势巨大。
除了复旦二附中以外，杨浦区排名前列全部是民办初中。
公办初中里面，复旦实验和上音实验略有优势，其他差别不大。然而虽说差别不大，从鞍山初到倒二的十五中学，分差也有40分。
新政后排位和分差会发生一定变化，民办的分值优势会缩小，但民办整体排名短期内不会明显下滑。
而公办初中的排位可能会发生比较大的变化，民办小学和头部公办小学对口的初中未来表现可能更好。（也就是从复旦二附到市光学校之间公办初中）
这部分公办初中名单，大家再看一遍。
04
杨浦各小初组合性价比汇总
当我们把小学对应楼盘成交量&涨幅、优质初中生源小学对应楼盘成交量&涨幅、初中成绩三者结合对比，就能得到一组很有意思的分类：
①优质学校+二手房涨幅靠前
②优质学校+二手房涨幅靠后
③非优质学校+二手房涨幅靠前
蓝色（成绩好涨幅低）大部分集中在中环外八号线终点站附近。中环内的两个集中蓝点片区，是打一和控二，他们涨幅低是因为本身单价就挺高的。
橙色（成绩一般涨幅高）大部分集中在东南角内中环间。这个区域交通相对便利（两条地铁），离市中心更近。
绿色（成绩好涨幅高）则点缀全区。
这个部分，我们就可以有一些基础的分析思路提供给大家：
1、蓝色部分毋庸置疑，成绩好涨幅低，作为学区来说非常适合家长选择，属于“高性价比组合”；
2、绿色部分属于比较成熟、老牌或很早就被关注学区的家长们青睐的组合，它们大多本身成交量已经非常高了，因此涨幅难以达到高点，属于“硬通货”；
3、橙色部分比较特殊，它可能在家长心中未来可期，因此提前反应在市场成交上（比如回民小学）；也可能本身涨幅就不来自学校因素，纯属是楼盘或配套带来的红利（比如东外滩附近的几所学校）。不论是哪种情况，我们都建议大家理性看待。
看完了杨浦小初组合性价比情况，我们再来聊聊上海考生人生中第一个重要的“独木桥”，杨浦中考的情况。
05
杨浦中考环境
我们统计了2020年上海各区高中的招生计划数，再与各区当年的中考人数进行对比，以此来分析各区考生考取高中的压力。
可以看出，杨浦区位于第一象限，在全市处于前列，不论是普娃还是牛娃，在杨浦区中考都具有一定优势。
而中考的竞争压力，是和区内高中数量和招生人数直接挂钩的，可以说，高中资源越丰富，优势越大。
尤其是2022年中考改革后，原属于自招的大量名额给到了本区/本区各校的竞争模式，更是进一步加大了方差，在高中资源丰富的区中考，优势将更为明显。
06
杨浦高中情况
杨浦区有2所四校：复附、交附（位于宝山但归属杨浦，招生时两区名额相近）；
3所区属市重点（控江、杨高、同一，其中控江是传统八大之一）；
1所特色高中（上理）；
8所区重点和3所一般高中（其中1所供复旦子弟挂学籍的复旦二附）。
在全市前100高中的排位表上，杨浦区有6所高中上榜：
属于四校的交附、复附不用多说，就是代表最强战力的高中；
控江是传统八大之一，从2020年高招表现来看，可以代表八大的平均水平；
杨高今年进步很大，和同为区属市重点的同一拉开了较大差距，形成了一个明显的断档：从39位直线掉至70位。
（复旦二附高中主要面向复旦子弟，因此不做参考）
但从整体高中的“含金量”上看，杨浦区表现还是非常亮眼的。
07
杨浦教育总览
耐心看到这里的人们可能已经对杨浦区有了一个相对具象的感知。
我们简单总结几点，看看与各位看完后的感知是否相符：
1、杨浦受特殊的历史因素和城市发展影响，区内有大量老公房，属于全上海成交面积最小的行政区，也是浦西7个市区中单价最低的行政区。
2、杨浦有中心城区最集中的优质高校群，并向下衍生出非常扎实的高中和基础教育资源：2所四校，3所市重点均在上海百强高中内；招牌民办兰生复旦等。
3、受特殊房屋属性影响，杨浦区不仅有大量优质基础教育资源集中在内环附近，同时套均价非常低；但是位于新江湾板块的几所学校（上音、复旦二附等）起步价就高达700万+。
4、低总价、高换手，使得杨浦优质学校入学门槛非常高，在本身区内公办小学排序三户＞两户的情况下，有不少学校基本只录取三户甚至是报出生的儿童。
5、杨浦公民办初中的成绩差距较大，在过去受区内民办愈强愈热的影响，使得公办关注度非常低；新政后或有一定洗牌（杨浦对口比较特殊，民办小学有直接的对口公办初中）。
6、从中考环境和高考出路看，杨浦都属于上海竞争优势比较明显的区，可以说是名副其实的教育强区。
最后用一张图尝试回答各位家长非常关心的公办校年限或者摇民办是否能回去的问题。
需要明确，这个问题一定是没有标准答案的，就算是教育局也会直接答复不知道今年或未来的情况，因此我们用数据来进行现状的精准描述：
学位紧张度=2017-2021.1成交量÷在校生
换手率=2017-2021.1成交量÷住宅总数