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东城小升初学区房划分图(北京东城区小学排名及划片)

7583次浏览     发布时间:2022-06-17 11:58:17    

东城采取多校划片的时间比西城海淀都要早——2018年6月30日,和平里这个学区在东城属于性价比很高的学区,房价平稳,小学和初中的教育资源均衡,而且都还不错。

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小学篇

青年湖小学:171中学100%直升校,zb生多,政策之后买房的多数被调剂到和平里四小和九小。

房子:湖景苑小区:1、2、3、4号楼,青年湖西里1、2、3、4、6、平房,青年湖南街27号楼,旧鼓楼外大街六铺炕1、2、3、5、6、7、8、9、10、11、12、13、14、甲3楼,鼓楼外大街52号楼,安德里北街24号院:1、2号楼,安德里北街25号院:1、2、3、4、5号楼。

和平里四小:重点小学,三个校区,名额充足,630之后买房的一顺位稳。

和平里九小:重点小学,特长小提琴,名额充足,政策之后买房的一顺位稳。

和平里一小:教学质量仅次于四小、九小,30%学生直升171中学,伙食片区最好,调剂校为四小和九小。

地坛小学:硬件条件好,收非京籍,特长足球,30%学生直升171中学。

安外三条小学:特长田径,教学质量一般,30%学生直升171中学。

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初中篇

171中学:区重点初中,东城牛校。

54中:普通初中,但有校额到校

142中:不如54中,但也有校额到校

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安交学区:东城德胜

▍学区概况

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小学概况简析安定门-交道口学区,简称安交学区,它和西城的德胜学区非常相似:学区内的小学都不错,唯一的坑校还可以直升,——府学胡同小学本部是东城乃至北京最有名的牛小之一、前身官学、六七百年建校史、文物级校园、一大堆各种奖项称号、政保也不少(政保都选的学校你们懂的);黑芝麻小学同样是百年名校、王府里上学是种什么体验、近年来合并渣小有点伤、四个校区将来不便接送,分司厅小学也是历史悠久的名校;方家胡同前身菜小、但被东城最强初中收了、变成了五分一贯制小学、可以100%直升五分,现在家长偏爱直升校,所以该校热度也很高。综上,安交在东城的地位就好像德胜在西城的地位。

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学区派位简析学区派位代表着该学区小升初的底限,对家长来说非常重要,上表的三派数据来自家长帮论坛,仅供参考,65中2021年在安交的三派计划可能在90人左右。从上表可以看出,安交派位到优质初中的概率几乎是东城最高的,五分是东城最强初中、也是安交属地校,二分和171也很好,166和东直门属于中等偏上,22再靠后一些,一中、21中以前是坑但现在都获得扶持、一体化就是和名校生源混编上课、四舍五入也是名校了,65是安交最大的坑、但人家有校额到校的福利。

▍多校调剂概况

调剂概况从近两年的家长反馈来看,对购房者来说,分司厅是最“安全”的,学位比较充足,21年1911后群体没有被调剂出校的案例,不仅能收划片内的非京群体,甚至还能接收学区内其他小学的调剂生源,比如大热的方家胡同和府学小学,黑芝麻小学和分司厅情况差不多,也是相对安全。府学和方家胡同太挤了,21年都只收了一小部分1911后群体,大部分调剂到了分司厅或黑小,但还好没有调剂到别的学区。

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▍二手房市场概况

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2021年2月之后,北京禁止外网公布二手房成交数据,所以作者无法再仿照西海文章的格式,给您展示东城最近一年的成交数据概况,只能整理一下在售房源和以前存留的成交数据供读者参考↑↑


如果对学校要求较高,安交无差校,四所小学的划片房产都有购买价值,追求稳妥推荐黑小和分司厅,赌一把直升肯定最推荐方家胡同。但是安交学区房价位很高,现在起步价就得五百万以上,差不多的两室得七八百万,而且在售房源很少、只有几十套。四所小学对应的划片小区,可以咨询中介、或搜索小学招生简章。


如果对房龄或居住体验要求较高,推荐京香福苑、官书院、文津世家等,该学区胡同平房一大堆(王府井周边你们懂的),纯商品房次新小区几乎没有,有一些类似交东、两千年初房龄的多层回迁小区,也推荐关注一下,有2000年以后房龄房源的社区都在图表里注明了(商业地块不在记录内),按图索骥即可。


▍扩展知识:东城三年内100%教师轮岗

2021年8月官方发布会上,东城和密云将作为第一批教师轮岗试点城区,东城教委表态要用三年时间,实现义务教育阶段学校干部教师100%交流轮岗,截至到年底已经有一些名校校长轮岗到坑校的消息。所以作者建议,东城家长不必过于执着牛校、坑校,将来百分百的教师轮岗可能会减少甚至抹平学校之间的师资差距。

▍实景照片

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▲府学胡同小学低年级部

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▲府学 文保建筑,隔壁是文丞相祠和文物局


龙体学区:崇文之光

▍学区概况

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▲汇文中学

小学概况简析龙潭-体育馆路学区,简称龙体学区,也是东城热度很高的一个学区。该学区内除了体育馆路小学一般外,其他三个小学都不错,——培新和板厂小学评价最好,光明小学以前是市重点、现在反馈不如培新和板厂。培新有40个定额直升汇文朝阳(牛小+一般初中)的政策,其他三所小学在东城官方资料里我没看到有定额直升的政策,但一直有人说有......109是一所一贯制学校,小语种特色(西班牙语),某种意义上属于点招校,但对大多数家庭来说没多大意义,略过。

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学区派位简析学区派位代表着该学区小升初的底限,对家长来说非常重要,上表的三派数据来自家长帮论坛,仅供参考,96中2021年在龙体的三派计划可能为160人左右,该学区有个优势——文汇和汇文是龙体属地校,给的派位名额比较多,在老崇文、也就是东城南部、龙体三派到优质校的概率最高。文汇、汇文是第一梯队初中,广渠门也是很好的初中、但它帮扶对象一大堆,龙潭、汇文实验与名校一体化之后也属于优质校了,50中是以前的重点校、现在一般当作中等校对待,96现在被广渠门帮扶、有校额到校。

▍多校调剂概况

调剂概况从近两年的家长反馈来看,培新开了新校区之后学位充足了,现在三个校区,不再像20年那样1911后都没留下,21年基本都留下了,而且还有余力接收其他小学的调剂生源。板厂也比较安全,部分1911后调剂到了光明小学本部。光明小学有一个广渠校区,理论上师资、教学进度共享,广渠校区划片内次新房较多,成交量也高,1911后部分调剂到本部,但很多家长比较避讳广渠校区,因为划片内回迁房多,你们懂的。光明在丰台和义里还有一个城南校区,2021年起可选择电脑派位方式升入初中,也可选择对口派位入学方式升入东城十一中或十一中南校区,丰台飞地、没多大意思。体育馆路小学本身就是普小,学位充足。

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▍二手房市场概况

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2021年2月之后,北京禁止外网公布二手房成交数据,所以作者无法再仿照西海文章的格式,给您展示东城最近一年的成交数据概况,只能整理一下在售房源和以前存留的成交数据供读者参考↑↑


如果对学校要求较高,培新、板厂、光明小学的划片房产都可以买,单校划片几率很高,推荐尽量选择房龄新一点的,比如北京上舍、安化南里、保利蔷薇、水上华城、新裕家园、东方财富、幸福家园三期二期、绿景馨园、天利园、绿景苑等,老破小占坑房最低有三百万左右的。当然,如果你不避讳光明小学广渠校区,也可以在冠城名敦道和广渠家园找房源,2010年左右的房龄,一室最低500万左右,两室六百多,三室八九百。

如果对房龄或居住体验要求较高,推荐保利蔷薇、水上华城、新裕家园、幸福家园三期、冠城名敦道B区等。


▍扩展知识:汇文和文汇

文汇中学最开始脱胎于汇文中学,但现在俩学校关系反而“疏远”了,文汇没有高中部,初中部在东城属于第一梯队,本部在东崇前学区,2020年在天永学区新开了一个南校区(原11中分校位置),校长据说常驻南校区,教师团队是本部+原11分,一般认为也是一所不错的新校。目前家长反馈,文汇本部只招收文汇小学和崇文小学寄宿班的直升生源,派位和定额直升生源都安排在新建的文汇南校区

汇文中学有初中和高中部,高中部更有名,崇文老牌重点校,高考表现常居东城前三前五。初中部本部在龙体学区,2021年在天永新建了汇文南校区、目前汇文南只在天永招收派位生、以后不确定如何,同时还有一个汇文中学朝阳学校,位于朝阳区但是东城学籍,现在一般认为汇文初中部本部很好,汇文实验和汇文本部一体化,汇文南、汇文朝阳都是新校、不好评价、汇文要扶持的学校忒多、可能做不到文汇扶持文汇南那种力度......(网传汇文在龙体有小规模DZ)

▍实景照片

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▲板厂小学 17年中美“第一夫人”参观过

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▲保利蔷薇 培新小学划片 房龄2008

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▲培新小学高年级部

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▲体育馆路甲8号 体育馆路小学划片

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▲夕照寺西里 板厂小学划片 房龄大约1980

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▲幸福北里 培新小学划片 房龄大约1960~1990


和平里学区:成交量最高

▍学区概况

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小学概况简析和平里学区位于和平里街道(不是废话),和四和九三学园是该学区内最好的小学,其他几所都一般,但教委做了平衡、给这几个小学加上了直升buff,——其中,青年湖最牛,直接变为171的一贯制小学部,百分百直升东城第一梯队初中,近年来热度很高、但不推荐购房、下文解释;和一、地坛和安外三条小学每年也有几十个名额可以直升到171,这种定额直升有点鸡肋,2021年似乎是50~60人的定额,理论上校内随机,实际有人说看运气有人说蒸包,不好评价,但总好过没有......和平北路学校是体校,只招体育特长生,某种意义上的点招校,对99%的家庭来说没什么意义,将来也跳不出去,略过。

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学区派位简析学区派位代表着该学区小升初的底限,对家长来说非常重要,上表的三派数据来自家长帮论坛,仅供参考,54中和142中2021年在和平里的三派人数可能为310和150左右,54是2021年东城一派校里中考最好的,可以当作优质校了。从上表可以看出,该学区小升初派位到优质校的几率比较高,五分和171是第一梯队初中,尤其171是和平里的属地校,二分北校刚招生没多久、二分本部给的扶持力度较大、本部调来的教师比例据说50%以上、目前可以当作优质校对待,东直门中学也很好,22和142的评价有些割裂、现在看不见喜报对比、有的说不错、有的说是坑,54和142在一派校名单里、有校额到校、而且还是和平里的属地校、给的名额自然多。

▍多校调剂概况

调剂概况从近两年的家长反馈来看,和平里学区的多校调剂有点乱,主要原因是成交量太高、人太多、也有学校搞骚操作。热度最高、可以100%直升171的青年湖小学,近年来1911后几乎都调剂出去了,留下的案例极少,有调剂到安交学区分司厅小学的。和一、九三学园的情况也不乐观,1911后调剂案例很多,调剂去向主要是地坛小学,九三学园比较搞笑、它有闲空收和一、和四的调剂生源、却把自己大部分划片生源调剂到地坛或安外三条小学。和四、安外三条、地坛小学相对安全,和四有部分1911后调剂到九三学园的案例,安外三条大部分留下,地坛几乎全收。有意思的是,该学区空挂户群体,21年似乎都调剂到了安交学区的分司厅小学,有房的学区内调剂,无房的调剂到隔壁更强的学区和小学,电视都不敢这么拍(2022就不一定了)。

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▍二手房市场概况

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2021年2月之后,北京禁止外网公布二手房成交数据,所以作者无法再仿照西海调研文,给您展示东城最近一年的成交数据概况,只能整理一下在售房源和以前存留的成交数据供读者参考↑↑


如果对学校要求较高这两年就要上的,推荐选择和平里四小的划片房产,比如安外东河沿、和平新城、交林、民旺园、雍和家园等,在售房源套价600多万起步;N年后要上,喜欢赌一把的,推荐青年湖小学的划片房产,比如湖景苑、六铺炕(不是西城的那个)、安德里北街24和25号院、青年湖南街和西里等,在售房源套价600多万起步。追求稳妥的家庭也可以考虑地坛小学或安外三条小学,划片内房龄较新的小区有上龙西里、中轴国际、西营房、巷上嘉园、华府景园、康鸿家园等,有一些500万左右的占坑房


如果对房龄或居住体验要求较高,上表列出的房龄较新的小区都可以看看,该学区2000年以后的在售房源还是比较多的,占比超过25%,整体品质说实话一般般,我没发现品质很好的社区(可能和我最近老看新房有关),像和平里、青年湖、民旺园、湖景苑这种95~00年左右房龄、半老不新的小区房源是最多的、成交量也高。(一些房龄太新的社区划片不好确定,比如盛德紫阙、安外西河沿路1号院)


▍扩展知识:金帆艺术团

北京家长可能经常会接触到“金帆”这个词儿,小白家长多少有些不了解,但“有没有金帆”、几乎是评定北京名校的一个隐形标准,所以在这里给大家初步科普一下。简单来说,金帆艺术团是北京市教委直接管辖的一个学生社团,行政级别谈不上,只是经常会出现在某些“大型活动”上,比如建国70年、一带一路开闭幕式、N多的国际文化交流活动等,其次加入金帆有机会得到“名人大家”的直接教导,也是小升初DZ时一个“隐形”的个人资料加分项......好处就亿点。金帆艺术团现在有十几个艺术分类,几十个艺术分团和近万名团员,海淀、东城、西城、朝阳的金帆团是最多的。北京最牛的小学(或中学),往往拥有好几个金帆团,比如西城金融街学区的实验二小、东城东朝建学区的史家胡同、海淀八里庄学区的海实等。总之,优质校不一定有金帆,有金帆的99%是优质校。(与金帆艺术团类似的,还有金鹏科技团)

▍部分实景照片

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▲和平新城 和四划片 房龄2003

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▲雍和家园 和四划片 房龄2001~2005

天永学区:还有进步空间

▍学区概况

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▲景泰小学

小学概况简析天坛-永定门学区,简称天永学区,天永在东城最南片,原先属于崇文区,底子弱、好学校少、但次新房很多、能找到很新的房源甚至新盘。天永现在一共有10所小学,实际天坛南里小学应该被合并了,115是体校,其他小学里,一师附小和景泰小学家长口碑最好,其他都可以当作普小对待。虽然普小居多,但天永一直在被“扶持”,现在所有小学都有直升机制,一师附小、精忠街、定安里是一贯制100%直升,景泰有120个直升名额,其他小学直升名额作者不能确定。革新里可以选择学区派、也可以选择对口派位到11中或11中南校、在作者看来、对口派位其实和定额直升是差不多的(为什么要给革新里提供选择的机会?可能是因为原先直升的11中家长不太满意...)。

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学区派位简析学区派位代表着该学区小升初的底限,对家长来说非常重要,上表的三派数据来自家长帮论坛,仅供参考,50分和前门外国语2021年在天永的三派名额可能为120、150人左右。天永小升初派位真的不行,文汇南可能算是最好的奖了,其次汇文南(汇文汇文的名额都不多),50中、11中一般当作中等校、当然也可以说不错、但要它俩扶持渣校有点玄,所以50分和11南大家懂的。前门外国语是一派校、有校额到校、说它是优质校有点勉强,汇文朝阳是汇文的扶持校,但汇文扶持校一大堆、龙体部分已经讲过汇文和文汇相关内容、这里不再赘述。

▍多校调剂概况

调剂概况从近两年的家长反馈来看,除一师附小以外,天永其他小学都是安全的(家长买房投票的结果),1911后京籍买房的基本都能上划片小学。一师附小京籍部分调剂到景泰小学,非京调剂到宝华里小学。有个消息需要家长留意一下,东城第一轮教师轮岗中,传统牛小史家小学的校长轮岗到了革新里小学,革新里原来的校长轮岗到了史家实验小学。东城教师轮岗来真的,家长需要多关注此类信息,说不定能赶上渣校大翻身。

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▍二手房市场概况

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2021年2月之后,北京禁止外网公布二手房成交数据,所以作者无法再仿照西海文章的格式,给您展示东城最近一年的成交数据概况,只能整理一下在售房源和以前存留的成交数据供读者参考↑↑


如果对学校要求较高,推荐景泰小学或一师附小的划片房产,一师附小近两年入学不稳、需要赌一下,景泰应该没问题,但问题是这俩小学划片内几乎没什么次新房,最新的就一个03年房龄的城市亮点小区,天坛西里东区好像也有2000年初房龄的房源,其他的基本都是老房子,套价最低三百多万起步,主流占坑房一般四百多快五百万。


如果对房龄或居住体验要求较高,推荐中海紫御公馆、新奥洋房、百荣嘉园、华龙美晟、前门前、景泰西里西区、鼎盛园、天天家园、金鱼池西区、城市亮点等。


▍扩展知识:北京二手房市场供需紧张

大家都在问,为什么北京这几年房价上涨那么厉害,跌的时节又很少?现在外网看不到实时成交数据,只有建委官网会公布一些大体数据,网签数据往往是滞后的,但我们也没别的数据可供参考了。从下面这张建委数据表里,用东城举例,存量房、也就是二手房2021年12月网签套数682,贝壳当月的东城在售房源大约2400套,贝壳在北京市占比很高,这个房源数几乎可以看做是市场上所有流通的房源总数了,就算再X2,东城12月在售二手房有4800套,除以12月的网签套数,这些房源7个月就能消化完,实际更快,这个去化速度很恐怖。大聪明也别提新房供给,东城几乎没有住宅新盘,西城海淀情况差不多,所以——需求远超供给,供需失衡,房价居高不下也就不难理解了......

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▍实景照片

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▲一师附小西校

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▲城市亮点 一师附小划片 房龄2003

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▲天坛东里中区 天坛东里小学划片 房龄大约1980

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▲天坛东里南区 天坛东里小学划片 1980

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▲郭庄北里 景泰小学划片 房龄大约1980~1995

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▲中海紫御 革新里小学划片 房龄2010


东朝建学区:史家胡同

▍学区概况

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▲史家胡同小学高年级部

小学概况简析东四-朝阳门-建国门学区,简称东朝建学区,这个学区其实并不算很好,优质小学只有两所,派位也不是很强。但该学区内有一所非常有名的小学——史家胡同小学,这个学校比较高调,算是北京传统牛小的代表之一,——名气方面,校运动会在鸟巢还是奥体开的,奥运冠军们现身发言鼓励小盆友,不过这真不算啥,史家小学在中国历史上也留下过痕迹,旧中国第一批留美学生的考试地点就在该校,你们懂的;硬件方面,别的不说,地下体育馆和游泳池应该很少有学校有吧;教育方面,一堆头衔就不提了,联合国给的也不算什么,好几个金帆团,几十个课外兴趣班,时不时来几个名人大家校内指导,课外活动=参加重大XX活动......此类牛小,北京还有好几个,都在东西海,划片范围都不大,但学校规模很大,一届十几个班,可以说基本都是政保大户。

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学区派位简析学区派位代表着该学区小升初的底限,对家长来说非常重要,上表的三派数据来自家长帮论坛,仅供参考,24、25、27、65中在东朝建的三派名额2021年约为160、110、110、90人,这四个初中都谈不上优质,都是官方“钦定”的一派校,有校额到校的扶持。二分给的名额最多,五分也有一些,文汇和汇文都是只给一点(文汇派位生源应该都安排到南校了,汇文实验和汇文本部一体化),这四所最好的初中,家长反馈一般家庭都派不上,因为史家的ZB太多了。其他小学的定额直升数量其实也不多,每届大概也就三四十人、一个班的容量,但多少是个安慰。对一般家庭来说,东朝建三派最大中签率、又相对理想的去向,应该是166(东直门中学也很难派上).

▍多校调剂概况

调剂概况从近两年的家长反馈来看,史家是肯定指望不上的,别看它一届十几个班、1911后全部多校调剂到回民、东四七条或汇文一小;新鲜胡同小学因为之前可以全部直升2分的原因,成交量也很高、东朝建第二,现在每届只有35人定额直升2分(大约占比25%~30%),卖房太多、学校又小、学位紧张、所以也调剂了1911后群体,调剂校有汇文一小、回民小学。其他小学相对安全,汇文一小虽然不错,一届40人定额直升汇文(占比大约25%),但出房率低、成交量低、学位充足。

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▍二手房市场概况

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2021年2月之后,北京禁止外网公布二手房成交数据,所以作者无法再仿照西海文章的格式,给您展示东城最近一年的成交数据概况,只能整理一下在售房源和以前存留的成交数据供读者参考↑↑


如果对学校要求较高,推荐汇文一小,但在售房源极少,我只找到建国门内大街和抽屉胡同两个小区,其他基本都是胡同平房,套价600~800万,恒基中心在划片内、能不能上作者不确定;想赌一把史家的话,朝阳门内南小街、豆瓣胡同和仓南胡同出房量最大,占坑房六百多万起步,差不多的两室基本上九百万了。


如果对房龄或居住体验要求较高,推荐朝阳首府、西水井胡同、朝阳门内南小街等,东朝建也没什么品质特好的社区,房龄最新也就到2010年,一大堆胡同平房或本世纪初回迁房。


▍扩展知识:房产划片要看小学招生简章

在贝壳或其他中介平台,很多平房、小院的房源会被分类到某一个XX街道为名的社区名下,小学划片是具体到楼号、房号的,一条街不同楼栋划片不同很正常,所以经常会出现中介平台上一个小区不同楼栋、划片小学不同的问题,比如汇文一小的招生简章上,建国门内大街只有“甲六号楼、乙六号楼、1号楼、18号”在划片内,但贝壳都给归类到“建国门内大街”这一个小区里了,所以可能会出现该小区房源不在文汇一小划片内的情况。类似情况非常多,比如前门东大街、崇文门西大街,部分划片在景东,部分划片在东崇前,我虽然把所有小学招生简章上的地名都找到了,但中介平台无法具体到楼号,尤其是一条大街好几个小学划片的情况,所以还是建议家长以小学招生简章上的划片范围为准,购房时应该与中介、房主核实清楚。

▍实景照片

北京东城区小学排名及划片(东城小升初学区房划分图)-第41张图片-PPT汇

▲汇文一小

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▲新鲜胡同小学,北侧就是二分

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▲西总布小学

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▲史家胡同小学低年级部,在史家胡同上

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▲大方家胡同 新鲜胡同小学划片 房龄2003

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▲豆瓣胡同 史家小学划片 房龄2003

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▲豆瓣胡同街景

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▲二分本部

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▲芳嘉园胡同 新鲜胡同小学划片 2003

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▲汇豪阁公寓 汇文一小划片

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▲北竹杆胡同 新鲜胡同小学划片


东崇前学区:次新房很多

▍学区概况

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▲广渠门中学和本家润园

小学概况简析东花市-崇文门外-前门学区,简称东崇前学区,目前该学区共有5所小学,其中崇文和前门小学属于优质校,以前可以跨区点招寄宿生,以前寄宿小学99%都是牛小,但现在北京把小学阶段跨区点招寄宿生的入学方式给ban了,现在前门和崇文小学的寄宿班应该来自XX部的政保生源。前门 文汇和花市小学以前很一般,但近年来扶持成了牛中的一贯制小学部,可以100%直升,直升派家长的最爱。回民实验小学(和东朝建的回民小学不同)似乎也有定额直升广渠门的政策,但2021年东城官方发布资料里,我没发现定额直升校名单里有它,也许2022年会有?

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学区派位简析学区派位代表着该学区小升初的底限,对家长来说非常重要,上表的三派数据来自家长帮论坛,仅供参考,2021年96中和前门外国语学校在东崇前的三派名额大约为75、90人。广渠门中学是东崇前的属地校,东城很有名的牛中,分的名额最多,派位到文汇、汇文的几率也比较高,前面我已经科普过了文汇和汇文,这里不再赘述,目前文汇把派位生源安排在南校区,一般认为南校不如本部、文汇南>汇文南,现在文汇本部只接收崇文小学寄宿生和文汇小学直升生源。96和前外,你们懂的。汇文朝阳,汇文一堆扶持校之一,汇文高中部很强是共识、扶持校不好评价,而且它没校额到校。

▍多校调剂概况

调剂概况从近两年的家长反馈来看,可以100%直升牛中的花市和文汇小学都不安全,近年来都调剂了1911后入学家庭,其中花市调剂到了培新小学(龙体学区)或前门小学,文汇小学部分留下、部分调剂到汇文一小(东朝建学区)或前门小学。崇文小学划片房产成交量最高,学位也紧张,近年来1911后基本都调剂,2021年好像留下了一些,调剂去向主要是前门小学。前门和回民实验,学位充足,

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▍二手房市场概况

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2021年2月之后,北京禁止外网公布二手房成交数据,所以作者无法再仿照西海文章的格式,给您展示东城最近一年的成交数据概况,只能整理一下在售房源和以前存留的成交数据供读者参考↑↑


如果对学校要求较高,推荐前门小学划片房产,虽然前门升学通路一般,但它可以稳进、而且划片内有房源的小区、几乎都是次新房,新怡家园、兴隆都市馨园、新世界家园,尤其是都市馨园、一室占坑房三百多万起步、两室七八百万左右。想赌一把、或者多年后入学的,推荐花市小学或文汇小学划片房产,房龄较新的小区有京禧阁、天骄园、金世纪嘉园、富贵园、本家润园、金桥国际、东环居苑、远洋德邑、丽水湾畔家园等,占坑房五百万起步。崇文小学虽然是牛小,但学位紧张,划片入学概率不大,而且一般家庭没有直升,只能靠派位,但划片房产房龄较新,新景家园和花市枣苑,套价四百多万起步,差不多的两室得八百万。


如果对房龄或居住体验要求较高,推荐京禧阁(临铁路但房龄新)、新景家园、富贵园、国瑞城、都市馨园等。


▍扩展知识:无房群体的入学方式

和全国大部分城市一样,国家不会让适龄儿童无学可上,就算是无房群体,也可以在北京上学,甚至东西海都可以,但要符合一些规定。租房工居的,京籍和非京籍要按照所属城区公布的资料,去办理一些证件、并通过审核,一般是要求你的单位注册地是该城区、工居证是该城区、租房的房东配合出示房本什么的。目前,除海淀外,其他城区租房入学不占学位。但是,如果你在北京别的城区名下有房产,基本通不过审核,会让你回房产所在城区入学。空挂户群体入学,四老或四老之外亲属的,就看学校的解释了,有的可以、有的不行。

▍实景照片

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▲新景家园 崇文小学划片 房龄2001~2008

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▲回民实验小学,东城南北各一个回民小学,西城也有回民小学

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▲花市枣苑 崇文小学划片 房龄2002~2005

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▲国瑞城 回民实验小学划片 房龄2006~2009

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▲富贵园 花市小学划片 房龄2002~2006

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▲崇文小学


景东学区:景山南

▍学区概况

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小学概况简析景山-东华门学区,简称景东学区,该学区有一所非常有名的牛校,设计师曾给该校题词“教育要面向现代化,面向世界,面向未来。”,独特的5+4学制,政保大户,东城乃至北京最好的传统牛校之一,中宣部高规格建立的“教学改革试验”学校,——

景山学校。景山分南北两个校区,北校区在北东学区,南校区相当于本部,北校区相当于扶持校(但合并建校时间也不短了)。景山虽然有12年一贯制的名头,实际上一般认为只可以100%直升到初中部,高中不是100%直升的。除景山外,该学区其他三所小学其实也不错,灯市口一百多年建校史、一堆荣誉头衔,校尉胡同小学是166的一贯制小学部、166属于中等偏上的初中,东交民巷原先是市委市政府子弟校。安交学区的黑小和府学在景东有几个校区,但家长反馈它们在安交派位,现在与景东无关了。

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学区派位简析学区派位代表着该学区小升初的底限,对家长来说非常重要,上表的三派数据来自家长帮论坛,仅供参考,2021年25、27、65中在景东的三派名额大约为60、60、50人。景山南校虽然是景东属地校,但它不参与派位,生源全部来自直升。景东三派最好的大奖是五分和二分,其次东直门中学,然后166,165≈166,在我看来166属于中等偏上,55中就属于中等校了,剩下的都是一派钦定X校,有校额到校的福利聊以慰藉。

▍多校调剂概况

调剂概况从近两年的的家长反馈来看,校尉胡同小学作为直升校深受大家欢迎,然后被买爆,1911后大部分调剂,调剂去向可能为东交民巷小学,其他小学学位充足,景山南甚至偶尔还接景山北的调剂生源。

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▍二手房市场概况

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2021年2月之后,北京禁止外网公布二手房成交数据,所以作者无法再仿照西海文章的格式,给您展示东城最近一年的成交数据概况,只能整理一下在售房源和以前存留的成交数据供读者参考↑↑


如果对学校要求较高,该学区四所小学的划片房产均有购入价值,但校尉胡同小学这两年学位紧张,买了不保证能进。景山南出房量最低,基本就骑河楼大街(8~38号)一个小区有房,87年的房龄,11万+的单价......其他小学划片内也几乎没有次新房,贝壳上那些房龄很新的房源似乎是平房或者搞错了。该学区在售房源,最低套价450多万起步,主流占坑房也得五百万左右。


如果对房龄或居住体验要求较高,推荐找一下那一带的平房四合院吧。


▍扩展知识:北京主城房产户型很差

北京买学区房,绝大多数情况下,极难找到“正常”户型,千万套价的房子,奇葩户型同样居多,为什么北京户型那么差?原因很多很多,我个人认为主要有两点:一是北京主城很多小区都是“公建”的、早年福利分房,建面小、厅小、卫生间小、厨房=北阳台,上个世纪公家建的房子很多都有这些毛病,能住就行,品质就别想了,别说户型,这种小区园林绿化=道旁树;二是北京主城房子都不愁卖,加上北京的一些政策限制,导致房企缺乏“品质追求”,塔楼一大堆,地块又小、成本又高、反正都能卖出去、打满容积率、怎么省事怎么来、最后搞出一堆七拐八拐垃圾户型,这种现象在东西海尤其常见。主城范围内,但凡是南北通透+主卧和客厅朝南+带电梯的房源,基本都天价......

▍实景照片

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▲校尉胡同小学

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▲东交民巷小学

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▲灯市口小学

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▲25中 景山南校 166中学 这仨紧凑在一起


北东学区:史实史分

▍学区概况

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小学概况简析北新桥-东直门学区,简称北东学区,现有6所小学,均有直升政策。其中,景山北校是一贯制学校,5+4学制,5年小学4年初中,景山南北两校区相对独立,各自直升各自初中部,北校肯定不如南校;史家实验学校,史家集团合并校,史家亲手扶持的,可以100%直升二分北校,但教师轮岗后刚换了校长;史家小学分校,和史家关系其实一般,它本质上是三所小学合并后再加入史家的,史家扶持力度不大,但口碑不错,有70个直升东直门的名额;西中街小学以前是优质校但合并俩渣小后口碑下滑,有85个直升东直门的名额;雍和宫和东四十四条小学以前都是普小,但雍和宫现在是东直门的一贯制小学部、100%直升东直门,东四十四条有45个直升5分的名额。

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学区派位简析学区派位代表着该学区小升初的底限,对家长来说非常重要,上表的三派数据来自家长帮论坛,仅供参考,2021年24、25、27中在北东的三派名额大约为100、65、65人。北东三派里的优质校比较多,但名额很少,派到优质校的比例反而不高。其中五分、东直门、165、二分北属于优质校,55和22就不太理想了,最多算中等校。剩下的三所一派校,有校额到校的福利聊以慰藉。55中和东直门中学是北东的属地校,东直门给了北东小学很多直升名额,所以三派招生计划减少了。

▍多校调剂概况

调剂概况从近两年的家长反馈来看,史分、西中街和东四十四条小学的学位比较充足,没有调剂1911后,甚至还能接收非京和其他小学的调剂生源。景山北1911后部分留下,调剂去向主要是史分;雍和宫小学可以100%直升东直门,热度较高,学位紧张,1911后只留下一部分;史家实验可以100%直升二分北,加上小学本身不错,被买爆,1911后基本都调剂到了西中街小学。

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▍二手房市场概况

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2021年2月之后,北京禁止外网公布二手房成交数据,所以作者无法再仿照西海文章的格式,给您展示东城最近一年的成交数据概况,只能整理一下在售房源和以前存留的成交数据供读者参考↑↑


如果对学校要求较高,北东100%直升的一贯制小学基本都不太推荐(史家实验、雍和宫、景山北),起码近年来买的话大概率会被调剂,非要买的话,房龄新的小区都在景山北和史家实验小学划片内,有铂晶豪庭、NAGA上院、瑞士公寓、海晟名苑南区、东外公馆、华冠丽景、东方银座、东直门北小街8号院、东直门内大街等,套价四五百万起步,雍和宫小学划片基本都是老房子,套价五六百万;如果追求稳妥入学,推荐史分和西中街小学,房龄新的小区有使馆壹号院、当代MOMA、万国城MOMA、海晟名苑北区、华普花园、海运仓小区等,次新房比较多,一室占坑房套价四百万起步。


如果对房龄或居住体验要求较高,推荐使馆壹号院、当代万国城MOMA、海晟名苑南区、华冠丽景等。


▍扩展知识:北京购房比较复杂

与其他城市相比,北京购房相对复杂,首先北京有全国最严厉的限购、限贷政策,其次北京对不同房产的贷款年限和征税标准的判定也是不同的,这样下来的结果就是:虽然北京最低首付35%,实际大部分人买房首付超50%,甚至70%.

▍实景照片

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▲东直门中学

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▲雍和宫小学

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▲南门仓胡同 史分划片 房龄2003

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▲民安社区 景北划片

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▲景山北校

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▲华普花园 史分划片 房龄2001~2003

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▲华冠丽景 景北划片 房龄2003

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▲海运仓 史分划片 房龄2003

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▲东直门内北小街8号院 景北划片 房龄2003

文末总结

东城在北京的学区房市场上,地位其实是比较尴尬的,根源是顶级高中有点少,近年来不断被朝阳冲击,被西海鄙视......不过东城依然有可取之处,它是教育均衡力度最大的城区,普高率最高的城区,也是历史名校最多的城区之一。相比西海,东城肯定偏弱,相比朝丰,东城依然有可取之处。
这篇文章共15000+文字,统计数据耗费精力更大,东城近50所小学、27所初中、1154个社区,我对照着小学招生简章一个个找划片、确定房龄,各种渠道去搜集学校历史、家长评价和中高考成绩,东西海三篇学区房调研文,都经历了类似程序,真心希望我的文章能帮到各位家长和读者朋友。


东城小升初学区房划分图(北京东城区小学排名及划片)